دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته | راهنما
دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته
مواجهه با عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، تجربه ای چالش برانگیز برای هر موجر است. در چنین شرایطی، دادخواست مطالبه اجور معوقه راهی قانونی برای بازپس گیری حقوق از دست رفته به شمار می رود و تکمیل آن با درخواست تامین خواسته، اطمینان از وصول این طلب را دوچندان می کند.
قرارداد اجاره، سندی حقوقی میان موجر و مستاجر است که تعهدات و حقوق هر دو طرف را مشخص می سازد. در این میان، پرداخت به موقع اجاره بها یکی از اصلی ترین تعهدات مستاجر محسوب می شود. زمانی که مستاجر به این تعهد خود عمل نمی کند و اجاره بها معوق می ماند، موجر حق دارد برای دریافت طلب خود به مراجع قانونی متوسل شود. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، به تمامی جوانب حقوقی و مراحل قانونی پیگیری دادخواست مطالبه اجور معوقه می پردازد. همچنین، بر اهمیت حیاتی «تامین خواسته» و نقش آن در تضمین وصول طلب تاکید می شود تا موجرین با آگاهی کامل از این ابزار قدرتمند، از تضییع حقوق خود جلوگیری کنند. در ادامه این مسیر، جزئیات مربوط به جمع آوری مدارک، تنظیم دادخواست، نحوه محاسبه خسارات و نکات کلیدی دیگر به تفصیل بررسی خواهد شد تا خواننده بتواند با اعتماد به نفس و آمادگی کامل، حقوق خود را پیگیری کند و از پیچیدگی های احتمالی مسیر قانونی در امان بماند.
درک مفاهیم پایه حقوقی
برای هر موجری که با مشکل عدم پرداخت اجاره بها مواجه شده، درک مفاهیم حقوقی پایه ضروری است. این دانش نه تنها به آن ها کمک می کند تا مسیر قانونی را با اطمینان بیشتری طی کنند، بلکه آن ها را قادر می سازد تا تصمیمات آگاهانه تری در مورد حقوق و تعهدات خود بگیرند.
اجور معوقه چیست؟
اجاره بها، مبلغی است که مستاجر در ازای استفاده از ملک موجر، طبق توافقات مندرج در قرارداد اجاره و در زمان های مشخص شده، می پردازد. «اجور معوقه» به آن دسته از اقساط اجاره بها اطلاق می شود که موعد پرداخت آن ها فرا رسیده اما توسط مستاجر پرداخت نشده اند. این معوقات، طلب موجر از مستاجر را شکل می دهند که به صورت قانونی قابل مطالبه است. مستندات قانونی مطالبه اجور معوقه عمدتاً در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، به ویژه در مواد مربوط به عقد اجاره (مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶) و همچنین قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال ۱۳۷۶ یا ۱۳۵۶، بسته به نوع قرارداد) ریشه دارد. این قوانین چارچوب حقوقی لازم برای بازپس گیری این مبالغ را فراهم می کنند.
دادخواست مطالبه اجور معوقه چیست؟
دادخواست مطالبه اجور معوقه، نخستین گام حقوقی و سندی رسمی است که موجر از طریق آن به صورت کتبی از مراجع قضایی (دادگاه یا شورای حل اختلاف) درخواست می کند تا مستاجر به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده محکوم شود. این دادخواست، بیان کننده خواسته ها و دلایل موجر برای مطالبه طلب خود است و آغازگر فرآیند رسیدگی قضایی به این موضوع خواهد بود.
در حالی که «اظهارنامه قضایی» یک ابزار رسمی برای آگاه کردن مستاجر از مطالبه و اخطار قانونی است و می تواند پیش زمینه ای برای طرح دعوی باشد، «دادخواست» به مراتب جدی تر و الزام آورتر است. اظهارنامه صرفاً یک اعلام رسمی و دوستانه (البته در چارچوب قانون) برای پرداخت است، اما دادخواست رسماً فرآیند قضایی را برای صدور حکم و اجرای آن آغاز می کند.
تامین خواسته چیست و چرا در پرونده اجور معوقه حیاتی است؟
«تامین خواسته» یک ابزار حقوقی قدرتمند است که به خواهان (در اینجا موجر) اجازه می دهد تا قبل از صدور حکم قطعی یا حتی قبل از ابلاغ دادخواست به خوانده (مستاجر)، اموال وی را توقیف کند. هدف اصلی از تامین خواسته، حفظ اموال خوانده تا زمان صدور حکم قطعی است تا در صورت محکومیت وی، امکان وصول طلب از اموال توقیف شده فراهم باشد و خوانده نتواند اموال خود را مخفی، منتقل یا تضییع کند. این اقدام به موجر آرامش خاطری می دهد که در صورت پیروزی در پرونده، حکم دادگاه صرفاً روی کاغذ نخواهد ماند و قابلیت اجرایی خواهد داشت.
اهمیت ویژه تامین خواسته در پرونده های اجور معوقه:
در پرونده های مطالبه اجور معوقه، درخواست تامین خواسته از اهمیت حیاتی برخوردار است. مستاجری که اجاره بها را پرداخت نمی کند، ممکن است در طول فرآیند دادرسی، اموال خود را به نام دیگران منتقل کرده یا به هر نحو دیگری آن ها را از دسترس خارج کند تا در زمان اجرای حکم، مالی برای توقیف و وصول طلب وجود نداشته باشد. تامین خواسته به موجر این امکان را می دهد که جلوی چنین اقداماتی را بگیرد و اطمینان حاصل کند که طلب او پس از صدور حکم قطعی، قابل وصول خواهد بود. این کار به معنای توقیف اموال مستاجر به میزان طلب موجر است، پیش از آنکه مستاجر فرصتی برای پنهان کردن یا فروش آن ها پیدا کند.
شرایط و موارد درخواست تامین خواسته:
درخواست تامین خواسته در موارد مشخصی از سوی قانون گذار پیش بینی شده که در ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی به آن ها اشاره شده است. این شرایط اطمینان می دهند که این ابزار به ناحق و بدون دلیل استفاده نشود:
- بند الف ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی (اسناد رسمی): اگر خواسته (یعنی مطالبه اجور معوقه) مستند به سند رسمی باشد، مانند قرارداد اجاره رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده، یا چک و سفته ای که در مقام سند رسمی باشد، موجر می تواند بدون نیاز به تودیع تامین متقابل (که در ادامه توضیح داده می شود)، درخواست تامین خواسته کند. این حالت یکی از رایج ترین و قوی ترین دلایل برای درخواست تامین خواسته در پرونده های اجاره است.
- بند ب ماده ۱۰۸ (رای داوری، چک و سفته): در صورتی که خواسته مستند به رای داوری یا چک و سفته باشد و اعتبار آن ها هنوز به طور قطعی رد نشده باشد، می توان درخواست تامین خواسته داد. در اینجا نیز ممکن است نیاز به تودیع تامین متقابل نباشد.
- بند ج ماده ۱۰۸ (خطر تضییع و تفریط): اگر خواهان (موجر) دلایل و مدارکی ارائه دهد که نشان دهنده خطر تضییع یا تفریط اموال خوانده (مستاجر) باشد، یعنی بیم آن رود که مستاجر اموال خود را از بین ببرد یا منتقل کند. در این حالت، موجر باید با ارائه دلایل محکم، این خطر را به دادگاه اثبات کند. این بند در بسیاری از موارد اجاره که مستاجر قصد فرار از پرداخت دارد، کاربرد فراوانی دارد.
- بند د ماده ۱۰۸ (در صورت اخذ تامین متقابل): در سایر مواردی که شرایط بندهای قبلی وجود ندارد، خواهان می تواند با تودیع مبلغی به عنوان تامین متقابل (که معمولاً به صورت نقدی یا ضمانت نامه بانکی و معادل درصدی از خواسته تعیین می شود) به صندوق دادگستری، درخواست تامین خواسته کند. این تامین متقابل برای جبران خسارات احتمالی خوانده در صورتی است که خواهان در دعوای اصلی محکوم شود.
انواع اموالی که قابل توقیف هستند:
برای توقیف، می توان به سراغ انواع مختلفی از اموال رفت. این اموال به دو دسته کلی منقول و غیرمنقول تقسیم می شوند:
- اموال منقول: شامل هر چیزی که بتوان آن را جابجا کرد، مانند موجودی حساب بانکی، سهام، خودرو، لوازم خانگی، و حتی حقوق و دستمزد مستاجر (با رعایت سقف های قانونی).
- اموال غیرمنقول: شامل هر چیزی که قابل جابجایی نباشد، مانند ملک، زمین، آپارتمان.
البته باید توجه داشت که برخی اموال مانند مستثنیات دین (مانند منزل مسکونی مورد نیاز، اثاثیه ضروری زندگی، ابزار کار) قابل توقیف نیستند.
توضیح در مورد تامین متقابل:
«تامین متقابل» مبلغی است که خواهان (موجر) باید به عنوان وثیقه یا ضمانت در صندوق دادگستری تودیع کند تا اگر درخواست تامین خواسته او به ناحق بوده و در نهایت در دعوای اصلی محکوم شود، خسارات احتمالی وارد شده به خوانده (مستاجر) از این محل جبران گردد. این تامین معمولاً به صورت سپرده نقدی یا ارائه ضمانت نامه بانکی انجام می شود. میزان آن توسط دادگاه تعیین می گردد و معمولاً درصدی از ارزش خواسته است. در موارد خاصی که خواسته مستند به سند رسمی باشد، طبق بند الف ماده ۱۰۸، نیاز به تامین متقابل نیست که این خود یک مزیت بزرگ برای موجرینی است که قرارداد اجاره رسمی دارند.
در پرونده های مطالبه اجور معوقه، درخواست تامین خواسته از اهمیت حیاتی برخوردار است تا موجر اطمینان یابد طلب او پس از صدور حکم قطعی، قابل وصول خواهد بود و مستاجر فرصتی برای پنهان کردن یا انتقال اموال خود پیدا نکند.
مراحل گام به گام تنظیم و ثبت دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته
طی کردن فرآیند قانونی مطالبه اجور معوقه و درخواست تامین خواسته، نیازمند دقت و رعایت مراحلی گام به گام است. با پیروی از این دستورالعمل ها، موجر می تواند با آمادگی بیشتری پرونده خود را پیش ببرد و شانس موفقیت خود را افزایش دهد.
۱. جمع آوری مدارک لازم:
اولین و شاید مهم ترین گام، جمع آوری تمامی مدارک مورد نیاز است. این مدارک، اسناد اثبات کننده حقانیت موجر هستند و نقص در آن ها می تواند روند رسیدگی را طولانی یا حتی مختل کند:
- کپی برابر اصل سند مالکیت: این سند، مالکیت شما بر ملک را اثبات می کند. در صورتی که موجر مالک رسمی نباشد و اجازه اجاره از مالک را داشته باشد (مانند وکیل یا قیم)، باید مستندات مربوط به این اجازه نیز ارائه شود.
- کپی برابر اصل قرارداد اجاره: این قرارداد، سنگ بنای دعوای شماست. چه قرارداد عادی باشد (که بین خودتان نوشته اید) و چه رسمی (تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی)، باید به صورت کامل و به همراه تمامی الحاقیه ها و تمدیدها (اگر وجود دارد) ارائه شود.
- کارت ملی خواهان (موجر): برای احراز هویت شما الزامی است.
- اظهارنامه قضایی (در صورت ارسال): اگر پیش از طرح دعوا، اظهارنامه ای برای مطالبه اجاره بها ارسال کرده اید، کپی برابر اصل آن را نیز ضمیمه کنید. اگرچه ارسال اظهارنامه همیشه الزامی نیست، اما می تواند دلیل محکمی بر حسن نیت شما و اصرار بر مطالبه باشد.
- مدارک اختیاری:
- شهادت شهود (در صورت وجود و لزوم، مثلاً برای اثبات عدم پرداخت).
- پرینت تراکنش بانکی (در صورتی که مستاجر قبلاً به حساب شما واریز کرده و اکنون واریز نمی کند).
- نکته کلیدی برای تامین خواسته: اگر درخواست تامین خواسته دارید، باید مدارک دال بر وجود شرایط یکی از بندهای ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی را نیز ارائه دهید. مثلاً اگر قرارداد اجاره شما رسمی است، خود همان قرارداد دلیل کافی برای بند الف است. اگر بیم تضییع اموال را دارید، مستندات آن را (مانند اسناد نقل و انتقال اخیر اموال) باید ارائه کنید.
۲. تنظیم دادخواست:
پس از جمع آوری مدارک، نوبت به تنظیم دادخواست می رسد. این بخش باید با دقت فراوان انجام شود و شامل تمامی اطلاعات و خواسته های حقوقی شما باشد. جزئیات مربوط به نحوه تنظیم دادخواست به طور مفصل در بخش بعدی تشریح خواهد شد.
۳. محاسبه هزینه دادرسی:
هزینه دادرسی بر اساس بهای خواسته (مبلغ اجور معوقه و خسارات مورد مطالبه) محاسبه می شود و به صورت درصدی از آن تعیین می گردد. این مبلغ باید قبل از ثبت دادخواست پرداخت شود. معمولاً این هزینه ها در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی محاسبه و دریافت می گردد.
۴. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
در حال حاضر، تمامی دادخواست ها باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شوند. مراحل کلی به شرح زیر است:
- مراجعه حضوری: با تمامی مدارک جمع آوری شده به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید.
- احراز هویت: اطلاعات شما در سامانه ثنا ثبت یا به روزرسانی می شود.
- ثبت دادخواست: کارشناس دفتر، دادخواست شما را در سامانه وارد می کند. در این مرحله، انتخاب صحیح خواسته و موضوع آن (مثلاً مطالبه اجور معوقه و صدور قرار تامین خواسته) بسیار مهم است. همچنین، اطمینان حاصل کنید که تمامی مدارک به درستی اسکن و ضمیمه دادخواست شده اند.
- پرداخت هزینه: هزینه دادرسی و سایر هزینه های مربوط به ثبت از طریق دستگاه های کارت خوان موجود در دفتر پرداخت می شود.
۵. پیگیری پرونده:
پس از ثبت دادخواست، یک کد رهگیری به شما داده می شود. می توانید با استفاده از این کد و سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی قضایی) یا مراجعه حضوری به شعبه مربوطه، وضعیت پرونده خود را پیگیری کنید. تمامی ابلاغیه ها و قرارهای دادگاه نیز از طریق سامانه ثنا به شما اطلاع داده خواهد شد، بنابراین بررسی منظم این سامانه حیاتی است.
تشریح بخش های اصلی دادخواست (با تمرکز بر اجور معوقه و تامین خواسته)
تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، از ارکان اصلی موفقیت در مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته است. هر بخش از این سند دارای اهمیت ویژه ای است و باید با دقت و صحت تکمیل شود تا حقوق موجر به بهترین نحو تضمین گردد.
عنوان دادخواست:
عنوان دادخواست باید به طور واضح و گویا، موضوع اصلی خواسته را بیان کند. برای این پرونده، عنوان مناسب «دادخواست مطالبه اجور معوقه و صدور قرار تامین خواسته» است. این عنوان به دادگاه و طرف مقابل نشان می دهد که دقیقا چه خواسته ای مطرح شده است.
مشخصات خواهان (موجر):
در این قسمت، مشخصات کامل موجر (کسی که دادخواست را تقدیم می کند) باید درج شود: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس دقیق (بر اساس کد پستی و بدون ابهام) و شماره تماس. دقت در این اطلاعات از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا تمامی ابلاغیه های دادگاه به همین آدرس و شماره ارسال خواهد شد.
مشخصات خوانده (مستاجر):
همین اطلاعات باید برای خوانده (مستاجر) نیز تکمیل شود: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل، آدرس دقیق و شماره تماس. پیدا کردن آدرس دقیق مستاجر، به ویژه اگر نقل مکان کرده باشد، بسیار مهم است. در صورت عدم دسترسی به آدرس دقیق، ممکن است با مشکل ابلاغ مواجه شوید.
وکیل یا نماینده قانونی:
اگر موجر از وکیل یا نماینده قانونی (مانند قیم) استفاده می کند، مشخصات کامل وکیل یا نماینده، شامل نام، نام خانوادگی، شماره پروانه وکالت، آدرس دفتر و شماره تماس باید در این بخش قید شود. در این صورت، ابلاغیه ها به وکیل ارسال خواهد شد.
خواسته یا موضوع و بهای آن:
این بخش، هسته اصلی دادخواست است و باید تمامی درخواست های مالی و حقوقی موجر را شامل شود. هر یک از این خواسته ها باید به طور دقیق و با مبلغ مشخص بیان شوند:
- الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه: مبلغ دقیق اجاره بهای عقب افتاده و دوره زمانی مربوط به آن (مثلاً مبلغ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال بابت اجور معوقه از تاریخ ۱۴۰۲/۰۱/۰۱ لغایت ۱۴۰۲/۰۷/۳۰). این مبلغ باید بر اساس قرارداد اجاره و تعداد ماه های عدم پرداخت محاسبه شود.
- مطالبه خسارت تاخیر تادیه: در صورتی که مستاجر پس از موعد مقرر اجاره را پرداخت نکند، موجر می تواند مطالبه خسارت تاخیر تادیه کند. نحوه محاسبه این خسارت بر اساس نرخ شاخص بانک مرکزی است که در زمان صدور حکم محاسبه خواهد شد. باید درخواست شود که خوانده به پرداخت خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان اجرای حکم محکوم شود.
- مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستاجر بدون رضایت موجر همچنان ملک را در تصرف خود دارد، موجر می تواند مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را کند. اجرت المثل، مبلغی است که بابت استفاده از ملک پس از انقضای قرارداد، محاسبه و مطالبه می شود و معمولاً بر اساس نرخ کارشناسی تعیین می گردد.
- مطالبه کلیه خسارات دادرسی: این شامل تمامی هزینه هایی است که موجر برای پیگیری پرونده متحمل شده، مانند هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی (در صورت لزوم) و سایر هزینه های قانونی.
- صدور قرار تامین خواسته: این درخواست باید به طور واضح بیان شود و حتماً همراه با ذکر دلیل و مستند قانونی (یکی از بندهای ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی) باشد. برای مثال: صدور قرار تامین خواسته جهت توقیف اموال خوانده به میزان خواسته، مستنداً به بند الف ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی (به دلیل رسمی بودن قرارداد اجاره) قبل از ابلاغ به خوانده مورد استدعاست. یا به دلیل خطر تضییع و تفریط اموال خوانده، مستنداً به بند ج ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین خواسته دارم.
دلایل و منضمات دادخواست:
در این بخش، تمامی مدارکی که در بخش جمع آوری مدارک لازم به آن ها اشاره شد، باید به طور دقیق لیست شوند. این مدارک، دلایل و مستندات قانونی خواسته شما را تشکیل می دهند. اهمیت هر یک از این مدارک باید در این قسمت مورد تاکید قرار گیرد.
- فتوکپی برابر اصل سند مالکیت.
- فتوکپی برابر اصل قرارداد اجاره (عادی یا رسمی) و الحاقیه ها.
- کارت ملی خواهان.
- اظهارنامه قضایی (در صورت ارسال).
- سایر مدارک اثباتی (مانند شهادت شهود یا پرینت بانکی).
شرح دادخواست:
این قسمت، فضای اصلی برای تشریح جزئیات دعوی و بیان وقایع به زبان حقوقی و منسجم است. این شرح باید منطقی، روشن و قانع کننده باشد:
- بیان رابطه موجر و مستاجری: با ذکر تاریخ شروع قرارداد و مشخصات ملک.
- توضیح مدت و مبلغ اجاره: مطابق با قرارداد.
- اشاره به عدم پرداخت اجاره بها: با ذکر دقیق تاریخ شروع عدم پرداخت و مبلغ کل اجور معوقه.
- اشاره به ارسال اظهارنامه (در صورت ارسال): و عدم توجه مستاجر به آن.
- دلیل درخواست تامین خواسته: این بخش باید به صورت قوی و مستند نوشته شود. باید به وضوح بیان شود که چرا شما درخواست تامین خواسته دارید و به کدام بند از ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی استناد می کنید. برای مثال، اگر قرارداد اجاره رسمی است، بر همین نکته تاکید شود. اگر بیم تضییع اموال را دارید، دلایل و شواهد خود را ارائه دهید.
- درخواست رسیدگی و صدور حکم: در نهایت، درخواست قاطع و صریح از دادگاه برای رسیدگی به پرونده و صدور حکم مطابق با خواسته های مطرح شده.
نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته (کامل و عملی)
ارائه یک نمونه عملی دادخواست، می تواند راهنمای بسیار ارزشمندی برای موجرین باشد تا بتوانند با الگوبرداری از آن، دادخواست خود را با دقت و جامعیت لازم تنظیم کنند. این نمونه، تمامی بخش های تشریح شده در بالا را در بر می گیرد و به خصوص بر جنبه تامین خواسته تاکید دارد.
باسمه تعالی
ریاست محترم / دادرس گرامی ……….. (دادگاه حقوقی / شورای حل اختلاف) شهرستان ………..
عنوان دادخواست:
دادخواست مطالبه اجور معوقه و صدور قرار تامین خواسته
مشخصات خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام موجر]
نام پدر: [نام پدر موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
شغل: [شغل موجر]
آدرس: [آدرس کامل و دقیق موجر به همراه کد پستی]
شماره تماس: [شماره تماس موجر]
مشخصات خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
شغل: [شغل مستاجر]
آدرس: [آدرس کامل و دقیق مستاجر به همراه کد پستی]
شماره تماس: [شماره تماس مستاجر]
وکیل یا نماینده قانونی:
[در صورت وجود وکیل یا نماینده قانونی، مشخصات کامل وی درج شود، در غیر این صورت ندارد نوشته شود.]
خواسته یا موضوع و بهای آن:
۱. الزام خوانده به پرداخت [مبلغ کل اجور معوقه به عدد] ریال بابت اجور معوقه از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] لغایت [تاریخ پایان عدم پرداخت].
۲. مطالبه خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان پرداخت کامل وجه.
۳. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به میزان [مبلغ روزانه/ماهانه اجرت المثل] از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] تا زمان تخلیه کامل ملک (در صورت انقضای قرارداد و عدم تخلیه).
۴. صدور قرار تامین خواسته جهت توقیف اموال منقول و غیرمنقول خوانده به میزان خواسته قبل از ابلاغ به خوانده.
۵. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده) و سایر هزینه های قانونی.
دلایل و منضمات دادخواست:
- فتوکپی برابر اصل سند مالکیت/اجاره نامه رسمی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] (یا کپی برابر اصل سند مالکیت).
- فتوکپی برابر اصل قرارداد اجاره عادی/رسمی مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] به همراه کلیه الحاقیه ها و تمدیدنامه ها.
- کارت ملی خواهان.
- کپی برابر اصل اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال).
- [سایر مدارک اثباتی، مانند شهادت نامه شهود (در صورت وجود)، پرینت حساب بانکی و…]
شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
به استحضار ریاست محترم/دادرس گرامی می رساند:
اینجانب [نام خواهان] به موجب [سند مالکیت / اجاره نامه رسمی] به شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ]، مالک/موجر شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان/خانه/مغازه] به آدرس [آدرس کامل ملک مورد اجاره] می باشم.
ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره [عادی/رسمی] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] و با اجاره بهای ماهانه [مبلغ اجاره بها به ریال] ریال، به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده شده است. [اگر قرارداد تمدید شده است، اضافه کنید: «این قرارداد طی سالیان متمادی و تا تاریخ [تاریخ آخرین تمدید] تمدید گردیده است.»]
متاسفانه، خوانده محترم علی رغم انقضای مدت اجاره و/یا فرا رسیدن موعد پرداخت، از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] لغایت [تاریخ پایان عدم پرداخت]، جمعاً به مدت [تعداد ماه] ماه، مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه به ریال] ریال بابت اجاره بهای معوقه را پرداخت ننموده است.
[اگر اظهارنامه ارسال شده است، اضافه کنید: «اینجانب پیش از تقدیم این دادخواست، طی اظهارنامه قضایی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]، مراتب مطالبه اجور معوقه را به خوانده محترم ابلاغ نموده ام که متاسفانه بی نتیجه مانده است.»]
نظر به اینکه [توضیح دلیل درخواست تامین خواسته: مثال های زیر را با توجه به شرایط پرونده خود انتخاب و تکمیل کنید:]
«قرارداد اجاره فی مابین رسمی بوده و مستند به بند الف ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، خواسته مستند به سند رسمی می باشد.»
یا
«بیم تضییع و تفریط اموال خوانده وجود دارد و شواهد و قرائن نشان می دهد که ایشان در حال انتقال یا پنهان کردن اموال خود می باشد، لذا مستنداً به بند ج ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور قرار تامین خواسته ضروری است.»
یا
«با تقدیم تامین متقابل [مبلغ تامین متقابل] ریال/ضمانت نامه بانکی شماره [شماره ضمانت نامه]، تقاضای صدور قرار تامین خواسته مستنداً به بند د ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی را دارم.»
لذا با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به مواد ۴۹۰ و ۴۹۴ قانون مدنی، مواد ۱۰۸، ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت [مبلغ اجور معوقه به ریال] ریال بابت اجور معوقه، خسارت تاخیر تادیه، [در صورت مطالبه: اجرت المثل ایام تصرف به میزان ذکر شده] و کلیه خسارات دادرسی به انضمام حق الوکاله وکیل، و همچنین صدور قرار تامین خواسته قبل از ابلاغ به خوانده، مورد استدعاست.
با تشکر و احترام فراوان،
نام و نام خانوادگی خواهان (موجر)
امضاء و اثر انگشت
نکات تکمیلی
در کنار مراحل و بخش های اصلی دادخواست، درک برخی نکات تکمیلی و آشنایی با جنبه های دیگر حقوقی می تواند به موجرین در مدیریت بهتر پرونده های مطالبه اجور معوقه کمک شایانی کند. این نکات، پاسخگوی پرسش های رایجی هستند که در طول این فرآیند ممکن است مطرح شوند.
صلاحیت دادگاه و شورای حل اختلاف:
تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به پرونده، یکی از اولین و مهم ترین گام هاست. صلاحیت رسیدگی به پرونده های مطالبه اجور معوقه بر اساس بهای خواسته (مبلغ کلی که مطالبه می شود) تعیین می گردد:
- زیر ۲۰ میلیون تومان (۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال): اگر مجموع اجور معوقه و سایر خساراتی که مطالبه می کنید، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، مرجع صالح برای رسیدگی، شورای حل اختلاف است. رسیدگی در شوراها معمولاً سریع تر و غیررسمی تر است.
- بالای ۲۰ میلیون تومان (۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال): اگر مبلغ خواسته شما (اجور معوقه به همراه خسارات) بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد، دادخواست شما باید در دادگاه حقوقی محل تنظیم و ثبت شود.
خسارت تاخیر تادیه و نحوه مطالبه آن:
خسارت تاخیر تادیه، جبران زیانی است که به دلیل تاخیر در پرداخت دین (در اینجا اجاره بها) به طلبکار (موجر) وارد می شود. این خسارت بر اساس نرخ شاخص تورم که هر ساله توسط بانک مرکزی اعلام می گردد، محاسبه می شود. برای مطالبه آن، کافی است در بخش خواسته و شرح دادخواست، به طور صریح درخواست محکومیت مستاجر به پرداخت خسارت تاخیر تادیه از تاریخ سررسید هر قسط تا زمان پرداخت کامل دین را مطرح کنید. دادگاه هنگام صدور حکم، این مبلغ را بر اساس شاخص های زمان خود محاسبه و در حکم درج خواهد کرد.
اجرت المثل ایام تصرف:
اجرت المثل ایام تصرف با اجاره بها تفاوت اساسی دارد. اجاره بها مبلغی است که بر اساس توافق و قرارداد پرداخت می شود، اما اجرت المثل مبلغی است که بابت استفاده غیرقانونی از ملک پس از انقضای قرارداد اجاره و بدون رضایت موجر، مطالبه می شود. زمانی که قرارداد اجاره به اتمام رسیده اما مستاجر ملک را تخلیه نکرده و همچنان در آن تصرف دارد، موجر می تواند مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را بکند. نحوه مطالبه آن مانند اجور معوقه است، با این تفاوت که معمولاً برای تعیین مبلغ اجرت المثل، نیاز به کارشناسی رسمی دادگستری است تا بر اساس عرف منطقه و قیمت های روز، ارزش اجاره ملک در آن دوره مشخص شود.
تفاوت مطالبه اجور با تخلیه ملک:
مطالبه اجور معوقه و درخواست تخلیه ملک دو دعوای حقوقی متفاوت هستند، اما می توانند ارتباط نزدیکی با یکدیگر داشته باشند. درخواست تخلیه زمانی مطرح می شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر حاضر به تخلیه نباشد، یا در مواردی که مستاجر شرایط فسخ قرارداد (مانند عدم پرداخت اجاره برای مدت معین) را فراهم کرده باشد. بله، موجر می تواند به صورت همزمان یا در دو دادخواست جداگانه، هم مطالبه اجور معوقه و هم درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. در بسیاری از موارد، موجرین ترجیح می دهند این دو خواسته را در یک دادخواست مطرح کنند تا در زمان و هزینه صرفه جویی شود و هر دو جنبه پرونده به صورت یکپارچه رسیدگی شود.
نقش اظهارنامه قضایی:
همانطور که قبلاً اشاره شد، اظهارنامه قضایی یک ابزار قانونی برای اطلاع رسانی رسمی و اخطار به مستاجر است. ارسال اظهارنامه قبل از دادخواست مطالبه اجور معوقه، اگرچه همیشه الزامی نیست، اما مزایای زیادی دارد:
- اخطار رسمی: به مستاجر نشان می دهد که موجر در پیگیری حقوق خود جدی است.
- اثبات حسن نیت: در دادگاه می تواند به عنوان دلیلی بر تلاش موجر برای حل و فصل مسالمت آمیز موضوع قبل از دعوی قضایی ارائه شود.
- مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه: در برخی موارد، تاریخ ارسال اظهارنامه می تواند به عنوان مبدا محاسبه خسارت تاخیر تادیه در نظر گرفته شود.
پس حتی اگر الزامی نباشد، ارسال آن به شدت توصیه می شود.
ضمانت ها و وثیقه های قرارداد اجاره:
در بسیاری از قراردادهای اجاره، برای تضمین پرداخت اجاره بها و خسارات احتمالی، مستاجر چک یا سفته ای را به عنوان ضمانت به موجر تحویل می دهد یا مبلغی را به عنوان ودیعه (رهن) نزد موجر می سپارد. نحوه استفاده از این ضمانت ها به شرح زیر است:
- چک و سفته: در صورت عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند با رعایت شرایط قانونی، از طریق مراجع قضایی یا اداره ثبت اقدام به وصول وجه چک یا سفته کند. در صورتی که چک بلامحل باشد، می توان دادخواست حقوقی یا کیفری (در صورت رعایت شرایط) برای مطالبه وجه آن داد.
- ودیعه (رهن): معمولاً در پایان مدت اجاره و پس از کسر اجور معوقه، خسارات وارد شده به ملک و قبوض پرداخت نشده، مبلغ باقیمانده به مستاجر بازگردانده می شود. موجر می تواند اجور معوقه را از ودیعه کسر کند، اما این کار باید با اطلاع مستاجر و در چهارچوب قانونی انجام شود. اگر مبلغ ودیعه برای پوشش تمامی اجور معوقه و خسارات کافی نباشد، موجر همچنان می تواند برای مابقی طلب خود دادخواست مطالبه اجور معوقه را مطرح کند.
اگر مستاجر اموالی برای توقیف نداشته باشد؟ (معرفی اعسار):
یکی از نگرانی های اصلی موجرین، این است که پس از صدور حکم محکومیت مستاجر، او هیچ مالی برای توقیف و وصول طلب نداشته باشد. در چنین شرایطی، مستاجر می تواند ادعای «اعسار از پرداخت محکوم به» (یعنی ناتوانی مالی برای پرداخت بدهی) را مطرح کند. در صورت اثبات اعسار مستاجر در دادگاه، او به جای پرداخت یکجای بدهی، به پرداخت اقساطی محکوم می شود. این موضوع، هرچند ممکن است فرآیند وصول طلب را طولانی تر کند، اما حق موجر برای دریافت طلبش را از بین نمی برد و صرفاً شیوه پرداخت را تغییر می دهد.
مدت زمان رسیدگی به پرونده ها:
مدت زمان رسیدگی به پرونده های مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته، بسته به عوامل مختلفی از جمله حجم کاری دادگاه ها یا شوراها، پیچیدگی پرونده، کامل بودن مدارک و نحوه ابلاغ به خوانده، متغیر است. پرونده هایی که در شورای حل اختلاف رسیدگی می شوند، معمولاً سریع تر به نتیجه می رسند. اما در دادگاه های حقوقی، ممکن است فرآیند دادرسی شامل چندین جلسه، کارشناسی و اعتراض به آرا باشد که می تواند چندین ماه یا حتی بیشتر به طول انجامد. با این حال، استفاده از ابزارهایی مانند تامین خواسته می تواند به تسریع روند وصول طلب پس از صدور حکم کمک کند.
نتیجه گیری
مواجهه با مستاجری که به تعهدات مالی خود پایبند نیست، می تواند تجربه ای سخت و پر از نگرانی برای موجرین باشد. اما همانطور که در این راهنما به تفصیل بررسی شد، سیستم حقوقی کشورمان ابزارهای قدرتمندی برای حمایت از حقوق موجرین فراهم کرده است. اقدام به موقع و صحیح در تنظیم و پیگیری دادخواست مطالبه اجور معوقه، کلید بازپس گیری این حقوق است.
در این میان، نقش حیاتی درخواست تامین خواسته را نباید نادیده گرفت. این ابزار به موجر اطمینان می دهد که حتی در صورت تلاش مستاجر برای پنهان کردن یا انتقال اموال، طلب وی محفوظ خواهد ماند و پس از صدور حکم، قابلیت اجرایی آن تضمین می شود. با جمع آوری دقیق مدارک، تنظیم صحیح دادخواست و آگاهی از مراحل قانونی، موجر می تواند با اطمینان بیشتری مسیر قضایی را طی کند و از تضییع حقوق خود جلوگیری نماید.
در نهایت، اگر پرونده شما دارای پیچیدگی های خاصی است، همواره توصیه می شود برای مشورت و راهنمایی حرفه ای، از یک وکیل متخصص در امور حقوقی و ملکی بهره ببرید. تخصص و تجربه وکیل می تواند در تسریع فرآیند، جلوگیری از اشتباهات احتمالی و حداکثر کردن شانس موفقیت شما نقش به سزایی داشته باشد.