ضوابط ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران
جزئیات ضوابط تشویقی ساختوساز در بافت فرسوده
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، ضوابط کالبدی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و اخذ جواز ساخت، روز گذشته به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسید که از جمله این مشوق‌‌ها میتوان به اعطای یک یا دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم طرح مصوب، تسهیل در ضوابط پارکینگ، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی اشاره کرد.
در محدوده بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، افزایش تراکم، تسهیل در ضوابط پارکینگ و معماری و اختلاط کاربری‌‌ها برحسب گروه‌های چهارگانه با هدف ایجاد انگیزه برای توسعه‌‌گرها، سرمایهگذاران و مالکان اعطا میشود. گروه‌های چهارگانه مورد هدف بهسازی و نوسازی که در این مصوبه به آن پرداخته شده، شامل بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری، نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلهای، نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع است.
از جمله مشوق‌‌های گروه اول میتوان به اعطای دو طبقه تراکم تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌‌های انتفاعی، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه برای تامین بخشی از پارکینگهای مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بنبست فاقد کارکرد و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه تودهگذاری و نما اشاره کرد.
گروه دوم یعنی نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله مشمول اعطای حداکثر یک طبقه تراکم تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌‌های غیرانتفاعی مشروط به تامین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵/ ۰ مشروط به ورود پارک حاشیه‌‌ای در معبر، امکان استفاده از مساحت معابر بنبست فاقد کارکرد و تراکم حاصل از آن میشود.
نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری نیز شامل ضواaبط تشویقی از قبیل اعطای حداکثر یک طبقه تراکم تشویقی، کاهش ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵/ ۰ برای هر واحد، امکان احداث یک در اضافه در راستای تامین حداکثری پارکینگ در بافت‌های فرسوده و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی است. در نهایت نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع، گروه چهارم بسته سیاست‌ها و ضوابط نوسازی بافت‌های فرسوده را تشکیل میدهد.
امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تامین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵/ ۰، امکان احداث حداکثر یک در اضافه مشروط به تامین ضریب تامین یک پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین شده در طرح مصوب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، مشوق‌‌های گروه به گزارش خبرنگار اقتصادی ، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ1401/06/21 خود پیشنهاد مربوط به «ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران» را که در اجرای بند 15-2 مصوبه مورخ 1398/02/30 شورای عالی به تصویب کمیسیون ماده 5 رسیده است، مورد بررسی قرار داد و پس از استماع گزارش مسئولان وزارت راه و شهرسازی و نظرات کمیته فنی شورای عالی و بحث و تبادل نظر به شرح زیر مصوب کرد:
در همه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، واقع در پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، که محدوده آنها به تصویب کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده، رعایت ضوابط پهنه بندی، شبکه معابر و مقررات ساختوساز طرح تفصیلی، با لحاظ مفاد این ضوابط الزامی است. در محدوده‌هایی از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که دارای طرح موضعی مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب ملاک عمل بوده و در سایر محدوده‌هایی که نیازمند طرح موضعی هستند، تا زمان تصویب و ابلاغ طرح موضعی، ضوابط طرح تفصیلی با لحاظ مفاد زیر ملاک عمل خواهد بود.
تبصره: ضوابط ذیل صرفا در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (فرسوده) ملاک عمل است و در بافت‌های تاریخی مصوب، ملاک عمل نخواهد بود. بافت‌های تاریخی تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب ویژه خود خواهند بود.
الف- ضوابط ساخت
- در بافت‌های موضوع این ضوابط، ساختوساز در قطعات با مساحت بیشتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت) بر اساس ضوابط پهنه‌بندی و عرض معبر مصوب طرح تفصیلی، با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر، مجاز است.
تبصره (1): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های R112, R121, R122, R251، پیشروی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری و حقوق همسایگی مجاز است.
2- در زیرپهنه‌های M113, R251, R122, R121، پلاک‌های با مساحت کمتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت)، در صورتی‌که باقی‌مانده زمین پس از اصلاحی بین 50 تا 100 مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آنها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ نسبت به جدول 1، می‌توانند حداکثر در4 طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام کنند.
تبصره (1): تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هرحال نباید ازتعداد طبقات منتج ازضوابط بند 1 این دستورالعمل تجاوز کند.
- در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع (پس از اصلاحی)، درصورتی که امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آنها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم یا دارای پروانه بعد از سال 1370 منتهی می‌شوند)، ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت 35 متر مربع و 100 درصد سطح اشغال و یا یک واحد تجاری در حد حقوق مکتسبه در یک طبقه، حداکثر ارتفاع 4.5 متر، بدون الزام به تأمین پارکینگ با فعالیت‌های مجاز به استقرار طبق جدول شماره 11 ذیل فصل 16 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.
- در هر شرایط عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است، مشروط به آنکه ازحداقل 6 متر کمتر نباشد.
- در پروژه‌های تجمیعی، درصورتی‌که معبر بنبست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبرِ بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه‌شده و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ میشود.
6- در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق، مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 (با رویکرد عدم شکل گیری مگاپروژه‌ها با تودهگذاری عظیم الجثه)، تامین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل 35 مترمربع) امکان‌پذیر است. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل400 مترمربع (مساحت زمین پس از اصلاحی)، مشروط به تامین کلیه پارکینگهای مورد نیاز و مجاورت با معبر دارای حداقل عرض 8 متر نیز مشمول مشوق فوق هستند.
ب- ضوابط تأمین پارکینگ
- ضوابط تأمین پارکینگ در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری برای واحدهای مسکونی به شرح جدول 1 است.
جدول 1، ضوابط تأمین پارکینگ در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری
تبصره (1): تأمین پارکینگ در پروژه‌های موضوع بند 5 بخش (الف) این دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصیلی است.
تبصره (2): در پلاک‌های موضوع این ضوابط، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است.
- برای املاک واقع در همه زیرپهنه‌های مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی به‌جز زیرپهنه‌های M111، M112، M117، درصورتی‌که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک، کمتر از 20 درصد مساحت عرصه و کمتر از 50 مترمربع باشد، تجاری‌های موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال 1400، ملزم به تأمین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمی‌شود. همچنین تعداد پارکینگ مورد نیاز واحدهای مسکونی مطابق جدول 1 محاسبه میشود.
- در پروژه‌های تجمیعی، چنانچه بَرِ قطعه حاصله (پس از رعایت اصلاحی) بیش از 12 متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بَرِ مربوطه بلامانع است.
ج-سایر ضوابط:
- شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ محلهای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط این دستورالعمل است. نقشه موقعیت پارکینگهای محلهای مذکور به عنوان پهنه‌های تثبیت شده ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده 5 ارائه شود.
- شهرداری تهران مکلف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودروهای آتش‌نشانی وجود ندارد یا با مشکل روبرو است، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت اقدام کند.
- شهرداری تهران مکلف است ظرف شش ماه، در چارچوب مصوبه مورخ 1400/05/04 شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، شیوه‌نامه انتقال حق توسعه را با رویکرد تأمین خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده 5 ارائه کند.
- به محلات یا نواحی که سرانه تامین خدمات عمومی آنها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکم‌های تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد.
تبصره1: فهرست اسامی محلات موضوع این بند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداری‌های مناطق، به کمیسیون ماده 5 گزارش شده و تاییدیه تامین خدمات و امکان برخورداری از تراکم‌های مربوطه در محلات فوق‌الذکر نیز پس از ارائه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده 5 خواهد رسید.
تبصره2: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تامین نمایند، از شمول این بند مستثنی هستند.
- این مصوبه، جایگزین همه بندهای فصل 15 مصوبه مورخ1398/02/30 شورای‌عالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافت‌های موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی است.
انتهای پیام/اتاق تولید «ضوابط خاص» برای ساخت‌وسازهای شهر تهران -کمیسیون ماده پنج- در یک مصوبه جدید اجازه «خانهسازی بدون شرط روی زمینهای زیر ۱۰۰ مترمربع» را صادر کرد. محتوای این تصویب‌نامه که با هدف «تسهیل خانهسازی در بافت فرسوده پایتخت» و «جذاب‌سازی جنوب شهر برای سرمایهگذاران ساختمانی» تدوین شده، عملا دو خط‌قرمز طرح تفصیلی تهران برای «صدور پروانه ساختمانی روی زمینهای خیلی کوچک (۵۰ مترمربعی) و کوچک (۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعی)» را پاک کرده است. طبق این خطوط، ساخت روی زمینهای با مساحت پایین، حداکثر تا ۳ طبقه آن هم تحت شرایط معین (به‌لحاظ پارکینگ و عرض معبر) مجاز است.
اما با تصمیم جدید، این زمین‌ها در دو پهنه مسکونی واقع در مناطق پایین‌شهر قابلیت ساخت ۴طبقه با تنها یک پارکینگ را دارد. ماحصل این مصوبه باعث عرضه آپارتمانهای با مساحت ۳۰مترمربع تا ۶۰مترمربع روی در مجموع ۱۰میلیون مترمربع «زمین خیلی‌کوچک» در کل بافت فرسوده پایتخت خواهد شد.
شورای عالی شهرسازی البته خواستار بررسی مصوبه شده است تا احتمالا رعایت «سقف جمعیت‌پذیری تهران» را از طریق مناطق بالای شهر تضمین کند. اثر مجوز تولید خانه‌های ریزمتراژ در بازار مسکن بررسی شد.
به گزارش و به نقل از ، مجوز ساخت خانه‌های ۳۰ تا ۳۵مترمربعی در بافت فرسوده تهران صادر شد. کمیسیون ماده پنج تهران با تصویب «ضوابط خاص» برای بافت‌های فرسوده درصدد است خانهسازی در دامنه متراژی فوق‌العاده کوچک را تسهیل کند.
اگرچه مصوبه چهارم تیر۱۴۰۱ که برای اولین بار منتشر میشود، با واکنش شورای عالی شهرسازی و معماری همراه بوده است؛ اما درصورتی‌که این مصوبه مهر تایید شورای مذکور را نیز دریافت کند، اجرای آن می‌‌تواند زمینه‌‌ساز ساخت حدود ۲۵هزار واحد مسکونی حدود ۳۰مترمربعی در مناطق نیمه جنوبی شهر شود.
اخبار مربوط به بازنگری در ضوابط طرح تفصیلی مرتبط با ساختوساز در بافت‌های فرسوده در چند روز گذشته منتشر و اعلام شد ضوابط صدور پروانه در این بافت‌ها به نحوی تغییر می‌‌کند که گره اصلی نوسازی این بافت‌ها یعنی عدم صرفه اقتصادی تخریب و مشارکت به‌دلیل محدودیت تراکم گشوده شود.
محتوای مصوبه کمیسیون ماده پنج، نشان میدهد در قالب این ضوابط خاص، دو خط قرمز برای مسکونی‌‌سازی در بافت‌های فرسوده شهر تهران پاک شده است که یکی ناظر بر تامین حداقل پارکینگ ساختمان‌ها و دیگری مربوط به سقف تعداد طبقات (تراکم ساختمانی) در زمین‌‌هایی با قواره کوچک و خیلی کوچک است. این ضوابط ویژه نوسازی بافت‌های فرسوده تهران است که مساحت آن به بیش از چهارهزار و ۴۰۰ هکتار می‌‌رسد و در همه مناطق پراکنده است؛ اما عمده آنها در ۱۰منطقه نیمه‌جنوبی شهر شامل مناطق ۱۰ تا ۱۹ واقع شده است.
بر اساس مصوبه اخیر کمیسیون ماده پنج، زمینهای خیلی کوچک با مساحت ۵۰ تا ۱۰۰مترمربع که عمدتا در بافت‌های فرسوده واقع شده‌‌اند، یکی از قطعات هدف تسهیل ساختوساز هستند که کمیسیون ماده پنج به آنها اجازه داده است ساختمان مسکونی چهار طبقه ساخته شود؛ ضمن اینکه تامین حداقل یک واحد پارکینگ در این ساختمان‌ها از این پس کفایت می‌‌کند. این قاعده دو خط قرمز اصلی ساختوساز در بافت‌های فرسوده را پاک کرده است.
خط قرمز اول این است که به‌طور کلی بر اساس ضوابط عامل طرح تفصیلی ساختوساز در زمین‌‌هایی با مساحت کوچک در حداقل تعداد طبقات مجاز است. در طرح تفصیلی ساختوساز در زمینهای ۵۰ تا ۱۵۰مترمربعی مشروط بر اینکه عرض معبر حداقل ۶ متر باشد، فقط سه طبقه تعریف شده و این در حالی است که در بافت فرسوده از این پس امکان ساخت چهار طبقه در زمینهای ۵۰ تا ۱۰۰مترمربعی فراهم است.
خط قرمز دومی که ضوابط خاص بافت فرسوده آن را به نفع احیای این بافت‌ها از مجموع مقررات ساختوساز پاک کرده، مربوط به تامین حداقل پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی است. درحالی‌که قاعده کلی طرح تفصیلی این است که در زمینهای کوچک باید حداقل معادل نیمی از تعداد واحدها پارکینگ تامین شود و این یعنی برای ساخت یک ساختمان چهار طبقه لازم است حداقل ۲ واحد پارکینگ پیش‌‌بینی شود تا امکان صدور مجوز ساخت داشته باشد، کمیسیون ماده پنج درباره بافت فرسوده این خط قرمز را پاک و ضوابط را به این شکل تغییر داده که ساخت حداقل یک واحد پارکینگ برای ساختوساز چهار طبقه در زمینهای ۵۰ تا ۱۰۰مترمربعی کفایت می‌‌کند.
البته در این مصوبه تاکید شده است که شهرداری تهران نیز نسبت به سرمایه‌‌گذاری برای ساخت پارکینگهای محلهای در بافت‌های فرسوده اقدام کند. به این ترتیب هم خط قرمز طرح تفصیلی درباره حداکثر تراکم مجاز و هم خط قرمز مربوط به حداقل پارکینگ مورد نیاز در ساخت‌وسازهایی که صرفا در بافت فرسوده انجام میشود، حذف شده است.
این تغییرات زمینه‌‌ساز ساختوساز آپارتمانهای خیلی کوچک در زمینهای زیر ۱۰۰مترمربع میشود و علاوه بر این درباره زمینهای کوچک با مساحت ۱۰۰ تا ۱۵۰مترمربع نیز یک طبقه تراکم اضافی پیش‌‌بینی شده است تا مشوقی برای تخریب و مشارکت باشد. این در حالی است که در ضوابط کلی طرح تفصیلی تراکم اضافی صرفا درباره زمین‌‌هایی با مساحت بیش از ۱۵۰مترمربع منظور شده است.
علاوه بر این در طرح تفصیلی از دو زیرپهنه مسکونی خاص با عنوان «R121» و «R122» که در ضوابط خاص از آنها یاد شده، عنوان شده است که اگر مساحت زمین حداقل ۲۰۰مترمربع باشد، مجوز ساخت چهار طبقه برای آن صادر میشود. اما ضوابط بازنگری‌شده مربوط به بافت فرسوده اجازه ساخت چهار طبقه در زمینهای زیر ۱۰۰مترمربع را در این دو پهنه به شهروندان داده است.
مبتنی بر ضوابط جدید، در قواره‌های حول و حوش ۵۰مترمربعی زمین واقع در بافت‌های فرسوده که اکنون بدون تجمیع امکان تخریب و نوسازی را پیدا کرده‌‌اند، با احتساب تراکم پایه ۶۰درصدی آپارتمانهای حدود ۳۰ تا ۳۵مترمربعی ساخته خواهد شد. خانه‌هایی در این محدوده متراژی در شرایط فعلی بازار مسکن پایتخت می‌‌تواند گرهی از کار خانه‌اولی‌‌های دهک‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین که مقصد جست‌وجوی آنها نیمه جنوبی شهر است، باز کند.
البته در عصر جهش حتی دهک‌‌های متوسط رو به بالا هم ناگزیر به جابه‌‌جایی به جنوب شهر شدند و گروهی از طبقات درآمدی بالاتر ترجیح دادند به جای پرداخت اجاره‌‌بهای سنگین در مناطق متوسط رو به بالا، خانه‌‌ای در مناطق متوسط یا متوسط رو به پایین خریداری کنند و در آن ساکن شوند. اما نکته قابل تامل این است که در حال حاضر میانگین مساحت ساختوساز حتی در مناطق جنوبی شهر بیش از ۵۰مترمربع است.
این در حالی است که مصوبه کمیسیون ماده پنج می‌‌تواند با مجاز شمردن ساخت خانه‌های ۳۰ تا ۳۵ مترمربعی، خانه اولی‌‌های ساکن پایتخت را از وضعیت نامطلوب فعلی برهاند. ساخت این خانه‌ها را میتوان برنامه نجات خانه‌اولی‌‌ها تلقی کرد؛ چراکه در نیمه جنوبی شهر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۲۰میلیون تومان است و این یعنی ارزش آپارتمانهای ساخته‌شده در این مناطق طی یکی دو سال آینده با توجه به مساحت حداقل ۳۰ مترمربعی حدود ۶۰۰ میلیون تومان برآورد میشود.
در حال حاضر سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین ۴۸۰میلیون تومان است و با توجه به دامنه وسیع تورم مسکن در سال‌های اخیر، احتمال افزایش آن نیز مطرح شده است. به این ترتیب وام مسکن با همین سقف فعلی تقریبا ۸۰درصد از قیمت خانه‌های خیلی کوچک جنوب شهر را پوشش میدهد. در واقع ساخت خانه‌های فوق کوچک سبب میشود قدرت خرید وام مسکن به شکل تاریخی افزایش پیدا کند؛ چراکه پیش از این در بهترین حالت همواره قدرت خرید این وام از حدود ۵۰ تا ۶۰درصد از ارزش املاک فراتر نرفته بود.
منبع مقاله: تهران من