کلاهبرداران در قراردادهای مشارکت و پیش فروش از چه ترفندهایی استفاده می‌کنند؟
حکایت پیرمرد،قصه‌ی پرتکرار این روزها در بازار خرید و فروش مسکن و قراردادهای پیش فروش بود.
پیرمرد با وعده‌ی معماری که در ملک مجاور مشغول ساخت و ساز بوده، حاضر به تنظیم قراردادی به این مضمون شده که معمار در عوض واگذاری شش دانگ منزل مسکونی پیرمرد،سه واحد آپارتمان از ملک مجاور را در قالب قرارداد پیش فروش به وی واگذار کند.
از تاریخ تنظیم قرارداد چهارسال و از زمان مقرر شده برای تحویل آپارتمان ها یکسال و چندماه گذشته است و حسب *قرار تامین دلیلی* که *شورای حل اختلاف*صادر کرده و کارشناس نظر داده ،بیش از دو سال زمان لازم است تا عملیات عمرانی پروژه به پایان برسد.تاخیر در انجام تعهدات معمار گرچه به تنهایی چالش و مشکل قابل توجهی است اما نکته‌ی مهم پرونده بدهکار شدن معماری و متواری شدن اوست.
پیرمرد در نقل اتفاقات چندماه اخیر می‌گفت:چند وقتی است افراد متعددی با ارائه‌ی نسخه ای از قرارداد پیش فروش مدعی خرید آپارتمان از معمار هستند در حالی که کل سهم معمار در پروژه همان سه واحد آپارتمانی است که به من پیش فروش کرده!
با بررسی اوراق و مدارک پیرمرد و حواشی حاکم بر پروژه ،تنها شانس وی و خانواده اش را در انحلال قرارداد واگذاری منزل مسکونی در عوض سه واحد آپارتمان دیدم و به وی گفتم؛ اگر شانس بیاورید و معمار تا به امروز روی منزل شما معامله ای نکرده ،امکان دارد با طراحی چند دعوی به نتیجه‌ی مطلوب رسید البته با این پیش‌شرط که *تعهد وکیل، تعهد به وسیله است نه نتیجه*
معمار همزمان با تنظیم قولنامه ای با موضوع تملک منزل پیرمرد در عوض پیش فروش سه واحد آپارتمان موفق شده بود از پیرمرد وکالتنامه ای با موضوع فروش و انتقال شش دانگ منزل وی بگیرد،لذا قبل از هر اقدامی لازم بود از دادگاه *دستور موقتی* با موضوع منع نقل و انتقال پلاک ثبتی مورد اشاره بگیرم و سپس بنا به ایرادات وارد بر قرارداد پیش فروش نسبت به ابطال قرارداد و سپس طرح دعوی بطلان معامله منزل مسکونی و ابطال وکالتنامه رسمی طرح دعوی کنم.
*نکات حقوقی*
۱_به هیچ وجه پای هیچ قراردادی را بدون مشاوره از وکلای دادگستری امضا نکنید،هرگاه بابت هزینه‌ی چنین مشاوره ای نگران شدید به خاطر بیاورید آنچه بابت اخذ مشاوره به وکیل خواهید پرداخت یک هزارم خسارات و هزینه های احتمالی ناشی از عدم آگاهی از قانون نخواهد بود.عقل سلیم می‌پذیرد برای پیشگیری از خسارات میلیاردی چند صد هزار تومان یا چند میلیون تومان هزینه کرد،قابل ذکر است که، واحد معاضدت کانون های وکلا به صورت رایگان به مراجعین مشاوره می‌دهند.
۲_تنظیم و اجرای قرارداد پیش فروش به موجب *قانون حمایت از پیش خریداران مسکن* منوط به رعایت نکاتی است از جمله:
احراز مالکیت پیش فروشنده و اطمینان از میزان سهم وی در پروژه که مستلزم شناسایی شریک یا شرکاء سازنده و مالک ملک است،برای رسیدن به پاسخ این ابهامات می‌توانید از شهرداری منطقه با ارائه کد نوسازی ملک استعلام بگیرید.
تذکر: به یاد داشته باشید یک سازنده و مالک صالح و درستکار هیچگاه بابت استعلام از شهرداری و ارائه توضیحات تفصیلی به شما نگران نمی‌شود لذا اگر دیدید شخصی در چنین قراردادی حاضر به ارائه اطلاعات دقیق نیست و یا بابت پرسش های شما دلخور می‌شود به درستی قرارداد شک کنید
۳_زمان حضور در دفتر اسناد رسمی و امضا وکالتنامه مراقب بوده و دقت کنید،بابت انجام کارهای شهرداری و…نیازی به وکالت بلاعزل و حق فروش و …نیست لذا حتما به سردفتر تاکید کنید موضوع وکالت فقط برای انجام کارهای اداری است و اگر قصد تفویض اختیار واگذاری و فروش ملک به وکیل رسمی دارید باید بدانید با امضا وکالتنامه هیچ حق و حقوقی نسبت به ملک نخواهید داشت پس تا قبل از امضا با وکیل رسمی تسویه حساب کنید
۳_اگر پس از امضا قرارداد اعم از قولنامه،بیع نامه،صلح نامه و یا هر نوشته ی دیگری که موضوع آن واگذاری حقوق مالکانه ی شما به دیگری است متوجه شدید که قرارداد دارای ایراد است و قصد طرح دعوی دارید،پیش از هر اقدامی از دادگاه بخواهید تا دستور موقتی صادر کند مبنی بر منع نقل و انتقال ملک مورد بحث شما.
۴_تنظیم قراردادپیش فروش به موجب قانون باید در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد،تنظیم قرارداد عادی علاوه بر جرم بودن،ممکن است موجب از دست رفتن سرمایه شما شود
۵_مراقب باشید،غالب قولنامه های تنظیمی در آژانس املاک شرط داوری دارد لذا اگر موافق با داوری نیستید حتما در قرارداد عبارت داوری را قلم بگیرید و تصریح کنید مرجع رسیدگی به اختلافات دادگستری است.
۶_هیچ وکیلی حق ندارد نتیجه ی پرونده را تضمین یا پیش بینی کند،بلکه تعهد وکیل آن است که مستند به مدارک و دلایل شما و قوانین مربوطه از حقوق شما دفاع کند،یعنی وکیل متعهد به استفاده از وسایل و امکانات قانونی در اثبات حقوق شماست ونه متعهد به نتیجه‌ی مورد نظر شما
۷_اگر احتمال می‌دهید تا زمان طرح دعوی دلیل یا دلایل شما به هر دلیلی از بین می‌رود مثلا در قرارداد پیرمرد با معمار قرار شده بود معمار در تاریخ اول مهر۱۴۰۱ سه واحد آپارتمان را تحویل دهد و در فروردین۱۴۰۲هنوز آپارتمان ها تکمیل نشده بود لذا بهترین اقدام آن است که پیرمرد از شورای حل اختلاف بخواهد تا با معرفی کارشناس ذیربط ضمن محاسبه مدت زمان لازم برای اتمام پروژه،اعلام کند که تا به امروز آپارتمان ها تکمیل نشده،به این اقدام اخذ قرار تامین دلیل می‌گویند.
اخذ وکالتنامه بلاعزل فروش به بهانه‌ی انجام کارهای شهرداری
تنظیم قولنامه ی قطعی خرید ملک در عوض قرارداد پیش فروش آپارتمانی که هنوز تکمیل نشده
واگذاری قرارداد پیش فروش به چند نفر بیشتر از آنچه در ملک آتی الاحداث سهم دارند
وعده‌ی اتمام پروژه در مهلت زمانی برخلاف عرف ساخت وساز به جهت ترغیب شما برای انعقاد قرارداد
حضور دو یا چند نفر همراه در زمان انعقاد قرارداد به عنوان شریک یا متقاضی پیش خرید واحد مورد نظر
صدور چک یا سفته به مبلغی بیش از ارزش ملک بابت اطمینان خاطر پیش خریدار ولی به قصد اغفال و دور زدن طرف قرارداد و…
برخی از اقدامات مزورانه‌ی چنین اشخاصی است.
وکیل دادگستری_شیراز