دادخواست افراز و دستور فروش – راهنمای جامع مراحل قانونی
دادخواست افراز و دستور فروش
مواجهه با شراکت در ملک مشاع، داستانی پر فراز و نشیب است که بسیاری از افراد، از ورثه گرفته تا سرمایهگذاران، آن را تجربه کردهاند. این موقعیت، در ابتدا میتواند مطلوب به نظر برسد، اما با گذر زمان و تغییر نیازها یا بروز اختلافات، به یک چالش حقوقی پیچیده تبدیل میشود. در چنین شرایطی، نیاز به یافتن راهکاری قانونی برای پایان دادن به این شراکت یا فروش ملک احساس میشود. دو مسیر اصلی که قانونگذار برای حل این گره حقوقی پیشبینی کرده است، افراز و دستور فروش ملک مشاع هستند. شناخت دقیق این مفاهیم، تفاوتها و مراحل قانونی آنها، برای هر فردی که در چنین موقعیتی قرار دارد، امری حیاتی محسوب میشود.
برای افرادی که درگیر املاک مشاع هستند، درک صحیح از مفاهیم افراز ملک مشاع و دستور فروش ملک مشاع، همچون یافتن نقشهای گنج در مسیر پر پیچوخم مسائل حقوقی است. این مقاله، به عنوان یک راهنمای جامع، کوشیده است تا تمامی ابهامات پیرامون این دو واژه را برطرف سازد و با تشریح گام به گام مراحل قانونی، ارائه نمونه دادخواستها و پاسخ به نکات حقوقی مهم، خواننده را برای تصمیمگیری آگاهانه و حرکت در مسیر درست آماده کند. هدف این است که هر فردی، چه مالک مشاع، چه وراث و چه جوینده اطلاعات حقوقی، با مطالعه این محتوا، درک عمیقتری از حقوق خود پیدا کرده و در صورت لزوم، با دیدی بازتر به سمت مشاوره با یک حقوقدان متخصص گام بردارد.
افراز ملک مشاع: گامی برای تقسیم سهم شرکاء
تصور کنید سالها در ملکی با چند شریک سهیم بودهاید. هر گوشهای از ملک، یادآور خاطرات مشترک است، اما با گذشت زمان، نیازها و انتظارات تغییر کردهاند و دیگر ادامه این شراکت، نه تنها سودی ندارد، بلکه ممکن است منشأ اختلافات و کدورتها نیز باشد. در چنین شرایطی، افراز ملک مشاع، راهکاری قانونی است که امکان تقسیم فیزیکی ملک و جداسازی سهم هر شریک را فراهم میآورد تا هر فرد بتواند مالکیت مستقل خود را بر قسمتی از ملک مشترک تثبیت کند.
افراز چیست؟ مفهوم، اهداف و شرایط کلی
افراز در اصطلاح حقوقی، به معنای جداسازی سهم هر یک از شرکا در مال مشاع است. ماده ۵۸۹ قانون مدنی ایران به این امر اشاره دارد که هر شریک در مال مشاع میتواند هر زمان که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم آن به موجب قانون ممنوع باشد یا شرکا به موجب عقد لازمی ملتزم به عدم تقسیم شده باشند. هدف اصلی از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و اعطای مالکیت مستقل به هر شریک بر بخشی از ملک است که سهم او را تشکیل میدهد. برای اینکه ملکی قابل افراز باشد، شرایطی لازم است؛ از جمله اینکه عملیات ثبتی آن خاتمه یافته باشد (در صورتی که مرجع رسیدگی اداره ثبت باشد)، سند معارض برای آن صادر نشده باشد و از نظر فیزیکی نیز قابلیت تقسیمپذیری داشته باشد بدون اینکه از ارزش افتاده یا غیرقابل استفاده شود.
تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم
در ادبیات حقوقی، سه واژه “افراز”، “تفکیک” و “تقسیم” گاهی به اشتباه به جای یکدیگر به کار میروند، اما هر کدام مفهوم و کاربرد خاص خود را دارند:
- تفکیک: این فرآیند عمدتاً در اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود و به معنای تقسیم یک قطعه زمین یا ملک بزرگ به قطعات کوچکتر با متراژ و ابعاد مشخص است. تفکیک بیشتر جنبه فنی و هندسی دارد و صرفاً برای آمادهسازی ملک جهت نقل و انتقال یا صدور اسناد مالکیت جداگانه است. در تفکیک، حالت اشاعه پایان نمییابد، بلکه شرکا همچنان به نسبت سهام خود در تمام قطعات تفکیک شده مالک مشاعی خواهند بود و برای هر قطعه سند مالکیت مشاعی صادر میشود.
- افراز: همانطور که گفته شد، افراز به معنای پایان دادن به حالت اشاعه و تخصیص سهم مستقل به هر شریک است. در این فرآیند، سهم هر یک از شرکا از نظر حقوقی و فیزیکی جدا میشود و برای هر فرد سند مالکیت مفروزی (غیرمشاع) صادر میگردد. مرجع رسیدگی به افراز میتواند اداره ثبت یا دادگاه باشد.
- تقسیم: این واژه مفهومی عامتر دارد و شامل هر دو مورد افراز و تفکیک میشود، اما در حقوق مدنی بیشتر برای جداسازی سهم شرکا از مال مشترک به کار میرود که میتواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. تقسیمنامه نیز سندی است که این جداسازی را بیان میکند و ممکن است با توافق شرکا یا با حکم دادگاه صورت گیرد.
تفاوت کلیدی در این است که تفکیک صرفاً یک اقدام ثبتی برای قطعهبندی ملک است و لزوماً به پایان شراکت منجر نمیشود، در حالی که افراز هدفش پایان دادن به شراکت و ایجاد مالکیت مستقل برای هر فرد است. تقسیم یک اصطلاح کلیتر است که شامل افراز و تفکیک میشود، اما تأکید آن بر جداسازی سهم شرکا است.
مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز
برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع، دو مرجع قانونی صلاحیت دارند: اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه عمومی حقوقی. انتخاب مرجع صحیح بستگی به شرایط و ویژگیهای خاص ملک دارد.
اداره ثبت اسناد و املاک
زمانی که عملیات ثبتی ملک به اتمام رسیده باشد، یعنی ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، و همچنین بین شرکا، محجور (صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر وجود نداشته باشد، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز است.
مراحل گام به گام درخواست افراز از اداره ثبت به شرح زیر است:
- تهیه مدارک: شامل اصل و کپی سند مالکیت مشاعی، مدارک هویتی تمامی شرکا، گواهی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن ملک).
- ثبت درخواست: یکی از شرکا (یا وکیل او) با مراجعه به واحد ثبتی محل وقوع ملک، درخواست افراز را به صورت کتبی تسلیم میکند.
- ارجاع به نماینده ثبت و نقشهبردار: پس از ثبت درخواست، پرونده به نماینده و نقشهبردار ثبت ارجاع میشود. آنها با بررسی پرونده ثبتی، بازدید از محل، تهیه نقشه ملک و رعایت سهم هر یک از شرکا، اقدام به تقسیم ملک میکنند.
- تنظیم صورتجلسه افراز: نماینده ثبت با توجه به نظریه نقشهبردار و رعایت تمامی مقررات، صورتجلسه افراز را تنظیم میکند.
- ابلاغ تصمیم رئیس اداره: تصمیم رئیس واحد ثبتی در خصوص قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک به تمامی شرکا ابلاغ میشود.
مهلت و نحوه اعتراض به تصمیم اداره ثبت: هر یک از شرکا که به تصمیم واحد ثبتی اعتراض داشته باشد، میتواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ تصمیم، اعتراض خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کند. دادگاه به این اعتراض رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر خواهد نمود. رأی دادگاه در این خصوص قابل فرجامخواهی است.
دادگاه عمومی حقوقی
در مواردی که اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را ندارد، دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح خواهد بود. این موارد عبارتند از:
- عدم پایان یافتن عملیات ثبتی ملک: اگر ملک هنوز سند رسمی نداشته باشد یا عملیات ثبت آن ناتمام مانده باشد.
- وجود محجور یا غایب مفقودالاثر: اگر یکی از شرکا صغیر، مجنون یا غایب مفقودالاثر باشد، دادگاه صالح به رسیدگی است.
- وجود سند معارض: در صورتی که برای ملک سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده، دادگاه به درخواست افراز رسیدگی میکند.
- اعتراض به رأی ثبت: همانطور که گفته شد، در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، پرونده به دادگاه ارسال میشود.
- عدم امکان افراز ذاتی ملک: اگر ملک از نظر فنی و فیزیکی قابلیت تقسیم به قطعات مستقل را نداشته باشد، دادگاه در نهایت دستور فروش آن را صادر میکند.
مراحل گام به گام درخواست افراز از دادگاه:
- تنظیم دادخواست: خواهان (یکی از شرکا یا وکیل او) با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، دادخواست افراز ملک مشاع را تنظیم و ثبت میکند.
- تقدیم دادخواست به دادگاه: دادخواست به همراه دلایل و منضمات به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم میشود.
- رسیدگی دادگاه: دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک، استعلامات لازم را از اداره ثبت انجام میدهد تا وضعیت ثبتی و میزان سهم هر شریک مشخص شود.
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: در صورت نیاز، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً نقشهبرداری یا امور ثبتی) را صادر میکند. کارشناس با بررسی ملک، نظر خود را در خصوص قابلیت افراز و نحوه تقسیم آن به دادگاه اعلام میکند.
- صدور رأی: دادگاه با توجه به نظر کارشناس و سایر مستندات، رأی خود را مبنی بر قابلیت افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک صادر میکند. در صورت قابلیت افراز، نحوه تقسیم و تعیین سهم هر شریک را نیز مشخص مینماید.
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه
برای تنظیم دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه، باید تمامی جزئیات مربوط به خواهان، خوانده، مشخصات ملک و دلایل درخواست به دقت ذکر شود. این نمونه میتواند الگویی برای شما باشد:
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه
خواهان: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [کد ملی] به نشانی [نشانی کامل]
خوانده: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی شریک/شرکاء] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [کد ملی] به نشانی [نشانی کامل]
وکیل (در صورت وجود): آقای/خانم [نام و نام خانوادگی وکیل] به شماره ملی [کد ملی] به نشانی [نشانی کامل]خواسته: صدور حکم افراز ملک مشاع
دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق سند مالکیت
۲. تصویر مصدق گواهی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن ملک)
۳. استعلام ثبتی (در صورت امکان، از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام میشود)
۴. کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
۵. وکالتنامه (در صورت وجود وکیل)شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]با سلام و تقدیم احترام،
احتراماً به استحضار عالی میرساند، اینجانب/موکل به موجب سند مالکیت رسمی به شماره [شماره سند] و پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] و به نشانی [نشانی ملک]، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] یک قطعه ملک مشاع میباشم. خوانده/خواندگان محترم نیز از دیگر مالکین مشاعی این ملک هستند.
با توجه به عدم امکان ادامه شراکت و توافق بر سر نحوه بهرهبرداری یا تقسیم ملک، و از آنجایی که ادامه حالت اشاعه، منشأ اختلافات و عدم امکان بهرهبرداری بهینه از مال مشترک گردیده است، همچنین به دلایل [ذکر دلایل عدم امکان افراز از اداره ثبت، مثلاً وجود محجور/غایب، عدم پایان یافتن عملیات ثبتی، یا اعتراض به رأی اداره ثبت در صورت وجود]، درخواست افراز ملک به اداره ثبت مقدور نبوده / یا به نتیجه نرسیده است.
لذا با عنایت به مواد ۵۸۹ الی ۵۹۷ قانون مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع، از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر افراز ملک مشاع فوقالذکر و تخصیص سهم اینجانب/موکل از طریق کارشناس رسمی دادگستری و سپس صدور اسناد مالکیت مفروزی را استدعا دارم. در صورت تشخیص کارشناس و دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع از طریق مزایده عمومی و تقسیم ثمن حاصله بین شرکا مطابق قانون مورد درخواست است.
با تشکر و احترام
تاریخ: [تاریخ]
امضای خواهان/وکیل خواهان:
نکات مهم در تنظیم دادخواست افراز:
* دقت در ذکر مشخصات کامل طرفین و ملک.
* توضیح روشن دلایل عدم امکان افراز از اداره ثبت (اگر پرونده از ابتدا در دادگاه طرح میشود).
* درخواست جایگزین (دستور فروش) در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، برای جلوگیری از اطاله دادرسی.
* استناد به مواد قانونی مربوطه.
مدارک لازم برای درخواست افراز ملک مشاع
برای پیگیری درخواست افراز، چه از طریق اداره ثبت و چه از طریق دادگاه، ارائه مدارک زیر ضروری است:
- سند مالکیت: اصل و کپی مصدق سند مالکیت مشاعی ملک مورد نظر.
- مدارک هویتی: کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی تمامی شرکای ملک (خواهان و خواندگان).
- گواهی حصر وراثت: اگر ملک به صورت موروثی به شرکا رسیده باشد، ارائه گواهی حصر وراثت الزامی است.
- استعلام ثبتی: در دادگاه، این استعلام توسط خود دادگاه از اداره ثبت گرفته میشود تا آخرین وضعیت ثبتی ملک مشخص شود. در اداره ثبت، این اطلاعات در پرونده ثبتی موجود است.
- نقشه تفکیکی (در صورت وجود): اگر قبلاً ملک تفکیک شده باشد یا نقشهای از آن موجود باشد.
- وکالتنامه: در صورتی که درخواست توسط وکیل پیگیری میشود.
هزینههای افراز ملک مشاع
فرآیند افراز نیز مانند هر اقدام حقوقی دیگری، شامل هزینههایی است که بسته به مرجع رسیدگی و پیچیدگی پرونده، میتواند متفاوت باشد:
- هزینه دادرسی: در دادگاه، بر اساس ارزش منطقهای ملک و تعرفههای قانونی محاسبه و پرداخت میشود.
- هزینه کارشناسی: در صورتی که دادگاه یا اداره ثبت نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری (نقشهبردار) داشته باشد، هزینه کارشناسی باید توسط خواهان پرداخت شود.
- حقالثبت (هزینه تفکیک): در اداره ثبت، پس از قطعیت تصمیم افراز، هزینهای معادل هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک دریافت میشود.
- حقالوکاله: در صورت استفاده از خدمات وکیل، حقالوکاله وکیل نیز به هزینهها اضافه خواهد شد.
هزینه افراز ملک مشاع بر عهده فرد یا افرادی است که تقاضای افراز را مطرح کردهاند و پس از انجام افراز و صدور اسناد مفروزی، ممکن است در صورت توافق، بین شرکا تقسیم شود.
نکات حقوقی مهم و موارد خاص در افراز
پیچیدگیهای حقوقی در پروندههای افراز میتواند بسیار متنوع باشد. آگاهی از برخی نکات و موارد خاص، به افراد درگیر این دعاوی کمک شایانی میکند:
- افراز ملک موروثی: در املاک موروثی، حتماً باید گواهی حصر وراثت ضمیمه دادخواست شود و تمامی ورثه به عنوان خواهان یا خوانده در دعوی حضور داشته باشند. تقسیم سهمالارث هر یک از وراث نیز باید به دقت مشخص شود.
- افراز ملک دارای محجور یا غایب مفقودالاثر: همانطور که اشاره شد، در صورت وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در بین شرکا، صلاحیت رسیدگی منحصراً با دادگاه است. قیم یا وکیل غایب باید در دادگاه حضور داشته و از حقوق موکل خود دفاع کنند.
- افراز ملک کشاورزی و تغییر کاربری: افراز اراضی کشاورزی گاهی با محدودیتهای مربوط به قوانین تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی مواجه است. هرگونه افراز باید با رعایت مقررات جهاد کشاورزی و ضوابط مربوط به حداقل مساحت مجاز برای هر قطعه زراعی صورت گیرد. در غیر این صورت، ممکن است منجر به قلع و قمع بنا و جریمه شود.
- پیامدهای افراز و صدور اسناد مالکیت مفروزی: با صدور حکم قطعی افراز و اجرای آن، حالت اشاعه پایان مییابد و برای هر شریک، سند مالکیت مستقل (مفروزی) به نسبت سهم تعیین شده صادر میشود. این امر، امکان نقل و انتقال آزادانه سهم هر فرد را فراهم میسازد.
دستور فروش ملک مشاع: زمانی که افراز ممکن نیست
گاهی اوقات، حتی با تمام تلاشها و پیگیریهای قانونی، تقسیم فیزیکی یک ملک مشاع امکانپذیر نیست. این شرایط میتواند ناشی از کوچک بودن متراژ ملک، نامناسب بودن ابعاد برای تقسیم، یا عدم امکان دسترسی مستقل به هر بخش پس از افراز باشد. در چنین مواقعی، قانونگذار راهکار دیگری را پیشبینی کرده است: دستور فروش ملک مشاع. این دستور، به مالکین این امکان را میدهد که حتی بدون رضایت تمامی شرکا، ملک را به مزایده گذاشته و بهای حاصل از فروش را بین خود تقسیم کنند.
دستور فروش چیست؟ مفهوم و ضرورت حقوقی
دستور فروش، یک اقدام قانونی است که زمانی صادر میشود که ملک مشاع، غیرقابل افراز تشخیص داده شود. مبنای حقوقی این دستور، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ است که بیان میدارد: “ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هریک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.”
زمان صدور دستور فروش: زمانی که مرجع صالح (چه اداره ثبت و چه دادگاه) به موجب یک تصمیم قطعی، ملک را “غیرقابل افراز” تشخیص دهد، زمینه برای درخواست دستور فروش فراهم میشود. این گواهی عدم افراز، چه از اداره ثبت صادر شده باشد و چه به موجب رأی قطعی دادگاه، شرط اصلی طرح دعوای دستور فروش است.
تفاوت “دستور” با “حکم” (غیرترافعی بودن دستور فروش): یک نکته حقوقی مهم در مورد دستور فروش، این است که ماهیت آن “دستور” است، نه “حکم”. تفاوت اصلی در این است که حکم قضایی، نتیجه یک دادرسی ترافعی (با حضور طرفین و طرح دعوا و دفاع) است و قابل تجدیدنظرخواهی و فرجامخواهی است. اما دستور فروش، ماهیت “غیرترافعی” دارد؛ یعنی دادگاه بدون ورود به ماهیت دعوا و تنها با احراز غیرقابل افراز بودن ملک و درخواست یکی از شرکا، آن را صادر میکند. از این رو، دستور فروش قابل تجدیدنظرخواهی و فرجامخواهی به معنای معمول دعاوی نیست، بلکه تنها در موارد محدودی میتوان نسبت به آن اعتراض کرد (مثلاً اگر شرایط صدور دستور فروش فراهم نبوده باشد).
مرجع صالح برای صدور دستور فروش
بر خلاف افراز که میتواند در اداره ثبت نیز مطرح شود، مرجع صالح برای صدور دستور فروش ملک مشاع، صرفاً دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. حتی اگر گواهی عدم افراز از اداره ثبت صادر شده باشد، درخواست دستور فروش باید به دادگاه ارائه شود.
مراحل گام به گام درخواست و اجرای دستور فروش ملک مشاع
فرآیند دستور فروش ملک مشاع، شامل دو مرحله اصلی است: درخواست و صدور دستور فروش، و سپس اجرای آن در دایره اجرای احکام:
- تهیه دادخواست دستور فروش: خواهان (یکی از شرکا یا وکیل او) با تکیه بر گواهی قطعی عدم افراز، دادخواست دستور فروش را تنظیم میکند.
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی: دادخواست به همراه مدارک لازم به دفاتر خدمات قضایی ارائه و ثبت میشود.
- رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش: دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی (به خصوص گواهی عدم افراز)، دستور فروش را صادر میکند. این مرحله معمولاً بدون تشکیل جلسه رسیدگی طولانی و ترافعی انجام میشود.
- مراحل اجرای دستور فروش در دایره اجرای احکام:
- ارسال پرونده به اجرای احکام: پس از صدور دستور فروش، پرونده به دایره اجرای احکام دادگستری ارسال میشود.
- کارشناسی قیمت: اجرای احکام، از طریق کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به تعیین قیمت روز ملک میکند.
- مزایده: ملک از طریق مزایده عمومی به فروش میرسد. این مزایده با آگهی در روزنامههای کثیرالانتشار انجام شده و بالاترین پیشنهاد دهنده، خریدار ملک خواهد بود.
- پرداخت هزینهها: هزینههای اجرایی (شامل هزینه کارشناسی، آگهی مزایده، حقالاجرا و غیره) از ثمن حاصل از فروش کسر میشود.
- تقسیم ثمن: باقیمانده مبلغ حاصل از فروش، بر اساس سهمالشرکه هر یک از مالکین، بین آنها تقسیم میگردد.
نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع
تنظیم دادخواست دستور فروش نیازمند دقت و ذکر مستندات قانونی است. نمونه زیر میتواند به شما در این زمینه کمک کند:
نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع
خواهان: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [کد ملی] به نشانی [نشانی کامل]
خوانده: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی شریک/شرکاء] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [کد ملی] به نشانی [نشانی کامل]
وکیل (در صورت وجود): آقای/خانم [نام و نام خانوادگی وکیل] به شماره ملی [کد ملی] به نشانی [نشانی کامل]خواسته: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع
دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق سند مالکیت
۲. تصویر مصدق گواهی قطعی عدم افراز صادره از اداره ثبت / یا رأی قطعی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک (با شماره و تاریخ)
۳. کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
۴. وکالتنامه (در صورت وجود وکیل)شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]با سلام و تقدیم احترام،
احتراماً به استحضار عالی میرساند، اینجانب/موکل به موجب سند مالکیت رسمی به شماره [شماره سند] و پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] و به نشانی [نشانی ملک]، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] یک قطعه ملک مشاع میباشم. خوانده/خواندگان محترم نیز از دیگر مالکین مشاعی این ملک هستند.
با توجه به اینکه ملک مذکور، طی گواهی قطعی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از [نام اداره ثبت] / یا به موجب رأی قطعی شماره [شماره رأی] مورخ [تاریخ رأی] صادره از شعبه [شماره شعبه] دادگاه [نام دادگاه]، غیرقابل افراز تشخیص داده شده است و ادامه حالت اشاعه، منجر به تضییع حقوق و بروز اختلافات عدیده گردیده است،
لذا با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آییننامه اجرایی آن، از محضر دادگاه محترم تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع فوقالذکر از طریق مزایده عمومی و تقسیم ثمن حاصله بین شرکا مطابق میزان سهمالشرکه ایشان را استدعا دارم.
با تشکر و احترام
تاریخ: [تاریخ]
امضای خواهان/وکیل خواهان:
نکات مهم در تنظیم دادخواست دستور فروش:
* مهمترین مدرک، گواهی قطعی عدم افراز است که باید ضمیمه دادخواست شود.
* تأکید بر ماهیت “دستور” بودن درخواست، نه “حکم”، جهت راهنمایی دادگاه.
* ذکر دقیق مشخصات ملک و شرکا.
مدارک لازم برای دادخواست دستور فروش ملک مشاع
برای طرح دادخواست دستور فروش، ارائه مدارک زیر ضروری است:
- گواهی قطعی عدم افراز: این گواهی میتواند از اداره ثبت (در صورت عدم اعتراض به تصمیم افراز) یا از دادگاه (رأی قطعی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک) صادر شده باشد. این مدرک، رکن اصلی دادخواست دستور فروش است.
- سند مالکیت: اصل و کپی مصدق سند مالکیت مشاعی ملک.
- مدارک هویتی: کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان و خواندگان.
- وکالتنامه: در صورت مراجعه وکیل.
هزینههای دستور فروش ملک مشاع
هزینههای مربوط به دستور فروش شامل موارد زیر است:
- هزینه دادرسی: مانند دعوای افراز، بر اساس تعرفههای قانونی و ارزش ملک محاسبه میشود.
- هزینه کارشناسی: در مرحله اجرای دستور فروش، برای تعیین قیمت ملک جهت مزایده، کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود و هزینه آن باید پرداخت شود.
- هزینههای اجرایی: شامل هزینه آگهی مزایده در روزنامهها، حقالاجرا (نیم عشر دولتی) و سایر هزینههای مربوط به مراحل مزایده و فروش است. این هزینهها معمولاً از محل فروش ملک کسر و سپس ثمن بین شرکا تقسیم میشود.
- حقالوکاله: در صورت استفاده از وکیل.
نکات حقوقی مهم و موارد خاص در دستور فروش
اجرای دستور فروش ملک مشاع نیز دارای ظرایف حقوقی خاصی است که باید مورد توجه قرار گیرد:
- حفظ حقوق اشخاص ثالث: در برخی املاک، اشخاص ثالث ممکن است دارای حقوقی مانند حق سرقفلی، حق کسب و پیشه یا اجارهداری باشند. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به صراحت بیان میدارد که در فرضی که دستور فروش ملک مشاع تجاری دارای حق سرقفلی صادر میشود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر را از دستور فروش استثنا کند. در نتیجه، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثنا کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته میشود و دستور فروش ملک به حق مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمیکند. این بدان معناست که خریدار ملک در مزایده، ملک را با همین حقوق موجود خریداری میکند.
- نحوه تقسیم ثمن حاصل از مزایده بین شرکاء: پس از کسر هزینههای اجرایی از مبلغ فروش، باقیمانده ثمن به نسبت سهمالشرکه (میزان مالکیت) هر یک از شرکا، به آنها پرداخت میشود.
- آثار و نتایج حقوقی صدور دستور فروش: با اجرای دستور فروش و تقسیم ثمن، حالت اشاعه به طور کامل پایان مییابد و رابطه مالکیتی مشترک میان شرکا قطع میشود. این فرآیند، راهگشای پایان دادن به اختلافات و سردرگمیهای مالکین در املاک غیرقابل افراز است.
- امکان اعتراض به دستور فروش: همانطور که قبلاً اشاره شد، دستور فروش ماهیت حکم را ندارد و به طور معمول قابل تجدیدنظرخواهی و فرجامخواهی نیست. اما در صورتی که شرایط قانونی صدور دستور فروش (مثل وجود گواهی قطعی عدم افراز) رعایت نشده باشد، یا ایرادات شکلی وجود داشته باشد، میتوان از طریق «اعتراض ثالث اجرایی» یا سایر طرق پیشبینی شده در قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به آن اقدام کرد.
نقش وکیل متخصص در دعاوی افراز و دستور فروش
پیچیدگیهای حقوقی و اداری مرتبط با افراز و دستور فروش ملک مشاع، میتواند برای افراد عادی بسیار چالشبرانگیز و طاقتفرسا باشد. از همین رو، حضور یک وکیل متخصص و باتجربه در این زمینه، نه تنها میتواند روند رسیدگی را تسریع بخشد، بلکه احتمال موفقیت را نیز به طور چشمگیری افزایش میدهد.
چرا حضور وکیل ضروری است؟
یک وکیل متخصص در امور ملکی، با دانش عمیق خود از قوانین و رویههای قضایی، میتواند نقش حیاتی در پرونده شما ایفا کند:
- پیچیدگیهای حقوقی: قوانین مربوط به املاک مشاع، افراز و دستور فروش، دارای ظرایف و جزئیات حقوقی بسیاری هستند که ناآگاهی از آنها میتواند به تضییع حقوق منجر شود. وکیل با اشراف کامل بر این قوانین، بهترین مسیر را انتخاب و پیگیری میکند.
- تسریع روند: تنظیم صحیح دادخواستها، پیگیری دقیق مراحل اداری و قضایی، و پاسخگویی به موقع به استعلامات و ایرادات، همگی نیازمند تجربه و آشنایی با روال کار مراجع است که وکیل میتواند این روند را به شکل قابل توجهی تسریع کند.
- جلوگیری از اشتباهات: یک اشتباه در تنظیم مدارک یا رعایت نکردن مهلتهای قانونی، ممکن است منجر به رد درخواست یا طولانی شدن فرآیند شود. وکیل با دقت نظر خود، از بروز چنین اشتباهاتی پیشگیری میکند.
- تجربه در پروندههای مشابه: وکلای متخصص، تجربه رسیدگی به پروندههای مشابه را دارند و میتوانند با ارائه مشاورههای کاربردی و پیشبینی چالشهای احتمالی، بهترین راهکار را برای موکل خود فراهم آورند.
- حفظ حقوق موکل: وکیل با دفاع قاطع و منطقی از حقوق موکل خود در دادگاه یا اداره ثبت، اطمینان حاصل میکند که هیچ حقی از او تضییع نشود و تمامی منافع او در نظر گرفته شود.
نحوه انتخاب وکیل متخصص ملکی
انتخاب وکیل مناسب، گامی مهم در حل و فصل پروندههای ملکی است. برای انتخاب وکیل متخصص، به نکات زیر توجه کنید:
- تخصص در امور ملکی: اطمینان حاصل کنید که وکیل انتخابی شما، به طور خاص در زمینه دعاوی ملکی، به ویژه افراز و دستور فروش، دارای تخصص و تجربه کافی است.
- تجربه عملی: از سابقه کاری و تعداد پروندههای موفق وکیل در این زمینه جویا شوید.
- صداقت و شفافیت: وکیل باید تمامی مراحل پرونده، هزینهها و احتمالات موفقیت و عدم موفقیت را به صورت شفاف به شما توضیح دهد.
- ارتباط موثر: وکیلی را انتخاب کنید که بتوانید به راحتی با او ارتباط برقرار کرده و سوالات خود را مطرح نمایید.
در مسائل حقوقی مربوط به املاک مشاع، همراهی یک وکیل متخصص، همچون نقشه راهی مطمئن در مسیری ناشناخته است که میتواند شما را به سلامت به مقصد برساند و از هدر رفتن زمان، انرژی و سرمایه جلوگیری کند.
نتیجهگیری
در مسیر پر پیچوخم مالکیت مشاع، افراز و دستور فروش دو راهکار اساسی هستند که قانونگذار برای پایان دادن به شراکت و حل اختلافات میان مالکین پیشبینی کرده است. افراز، امکان تقسیم فیزیکی ملک و تخصیص مالکیت مستقل را فراهم میآورد، در حالی که دستور فروش، زمانی به کار میآید که ملک غیرقابل تقسیم باشد و راهی جز مزایده و تقسیم بهای حاصله باقی نمانده باشد. هر یک از این فرآیندها، مسیر قانونی، مدارک و هزینههای خاص خود را دارد و انتخاب مرجع صالح (اداره ثبت یا دادگاه) نیز بسته به شرایط ملک و وجود اشخاص محجور، متفاوت خواهد بود.
برای هر فردی که با چالش ملک مشاع روبرو است، درک دقیق مفاهیم، آگاهی از مراحل قانونی و تبعات حقوقی این تصمیمات، ضروری است. از همین رو، توصیه میشود پیش از هرگونه اقدام، اطلاعات کافی کسب کرده و حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره نماید. یک وکیل باتجربه میتواند با راهنماییهای دقیق، تنظیم صحیح دادخواستها، و پیگیری اصولی پرونده، از تضییع حقوق شما جلوگیری کرده و مسیر رسیدگی را به بهترین نحو هدایت کند. این آگاهی و پشتیبانی حقوقی، میتواند تفاوت بزرگی در نتیجه نهایی پرونده شما ایجاد نماید و به شما کمک کند تا با آرامش خاطر بیشتری این مراحل را پشت سر بگذارید.